Den Sanierungsaufwand einschätzen

Damit sich das vermeintliche Traumhaus nicht als kostspieliges Sanierungsobjekt entpuppt, kommt es vor dem Kauf auf die richtige Einschätzung der Bausubstanz, der notwendigen Sanierungsarbeiten und der damit verbundenen Kosten an. Dafür sollten Kaufinteressenten die Hilfe von Experten in Anspruch nehmen.

Zunächst gilt es, sich über die eigenen Anforderungen klar zu werden. Dabei ist unter anderem zu klären, welche Lage, wie viele Räume und welche Grundstücksgröße die Immobilie haben soll. Wichtig ist auch, die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Schon in dieser Vorbereitungsphase sollten Kaufinteressenten Kontakte zu Sachverständigen knüpfen, die bei Besichtigungsterminen ohne langen Vorlauf eingeschaltet werden können. Denn den Zustand eines älteren Hauses richtig einzuschätzen, funktioniert nicht auf eigene Faust. Laien können Mängel an der Bausubstanz viel zu leicht übersehen.

Ein Experte hat dagegen ein Auge dafür. Er weiß, welche Baufehler für welche Baujahre typisch sind und wo Schwachstellen liegen können. Außerdem weiß ein Experte, wonach er suchen muss, um etwa Feuchtigkeitsschäden im Keller oder Schädlingsbefall am Gebälk zu entdecken. Nicht immer sind diese offensichtlich: Andreesen kennt Fälle, in denen Verkäufer feuchte Kellerwände überstrichen hatten. Nach dem Kauf stand dann eine Kellersanierung für 50 000 Euro an.

Die Kosten für einen Experten sollten Interessenten nicht scheuen: Schlimmer ist es, wenn das falsche Haus kaufen wird und anschließend viel Geld in die Sanierung investieren werden muss. Je nach Art der Beratung werden pro Stunde rund 100 Euro fällig. Ein schriftliches Gutachten mit Fotos kann bis zu 1500 Euro kosten.

[AD 583] Der Experte - das kann zum Beispiel auch ein Architekt oder Energieberater sein - sollte ausreichend Erfahrung besitzen und Aussagen über die «Weiterentwicklung» des Hauses treffen können. Das gilt vor allem dann, wenn Kaufinteressenten einen Umbau planen.

Wichtige Fragen, die bei einer Hausbesichtigung zu klären sind, betreffen neben der Feuchtigkeit im Keller die Wärmedämmung sowie den Zustand der Heizung. Es geht dabei um die Beurteilung der Energiekosten. Die werden in Zukunft steigen.

Auch Fenster, Dach, die Gebäudetechnik sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen sollten unter die Lupe genommen werden. Liegt am Haus ein Sanierungsstau vor? Was wurde schon am Haus gemacht und was stehen in den nächsten Jahren für Reparaturen an? Was müssen sie zum Kaufpreis noch ins Haus stecken?

Um einige Sanierungsarbeiten kommen Käufer einer Bestandsimmobilie nicht herum, wenn diese ein bestimmtes Alter hat und privat genutzt werden soll. So schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, bei einem Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern das Dach zugänglich ist.

Wurde der Kessel der Heizung vor 1978 eingebaut, muss er außer Betrieb genommen werden. Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch nicht beheizte Räume führen, sind mit Isolierung zu versehen. Gegebenenfalls muss auch die Regelung von Heizungsanlage und Heizkörpern nachgerüstet werden. Die Kosten für das Dämmen einer Geschossdecke kostet 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Für den Austausch eines Heizkessels müssen mindestens 5000 Euro veranschlagt werden. Wenn man den Hauskauf knapp finanziert, ist das unter Umständen von erheblicher Bedeutung.

Das Gutachten sollte darüber Auskunft geben, welche finanziellen Belastungen auf Hauskäufer zukommen. Wichtig ist zudem, dass es neben der Einschätzung der Bausubstanz auch einen Sanierungsfahrplan mit Grobkostenschätzung enthält. Dieser zeigt Interessenten, welche Maßnahmen sofort nach dem Kauf angegangen werden müssen und welche auf später verschoben werden können.

Bei der Begutachtung eines gebrauchten Hauses sollten Kaufinteressenten mit dem Gutachter besprechen, welche Sanierungsarbeiten sie selbst übernehmen können. Dadurch lassen sich Kosten sparen. So sind Abrissarbeiten durchaus in Eigenleistung möglich: Irgendwo den Putz runterklopfen kann jeder. Aufwendigere Arbeiten sollten aber besser Fachbetrieben überlassen werden.