Die Nachfrage nach Senioren-Immobilien steigt

Experten gehen von einem Engpass bei den zur Verfügung stehenden Plätzen für Pflege und betreutes Wohnen aus. Senioren-Immobilien sind Geldanlage und Altersvorsorge. Die Betreuung gibt es - anders als bei Reihenhaus oder Doppelhaushälfte - häufig dazu. Mit den neuen Angeboten lassen sich Eigenheimerwerb und Pflegeplatz verknüpfen.

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Eine sinnvolle Kapitalanlage, so lautet dazu das Fazit von Barbara Keck von der Bundesarbeitsgemeinschaft der Senioren-Organisationen (BAGSO) in Bonn. Gerade der Bedarf an Pflege werde durch den demografischen Wandel in den kommenden Jahren drastisch steigen. Bei der Wahl ist zwischen «Pflege-Appartements» und «Betreutem Wohnen» zu unterscheiden. Bei den sogenannten Pflege-Appartements haben Käufer mit der anschließenden Vermietung meist wenig zu tun.

In der Regel knüpfen sie mit den Betreibern einer Wohnanlage langfristige Verträge, nicht selten von bis zu zwanzig Jahren Laufzeit. Die Betreiber ihrerseits arbeiten mit einem Pflegeanbieter zusammen. Inhaber einer Wohnung in einer Anlage für «Betreutes Wohnen» müssen dagegen oft selbst für die Vermietung sorgen.

«Wer in Betreutes Wohnen investiert, muss vorher gründlich prüfen, was für ein Betreiber dahintersteckt und wie sein Konzept aussieht», rät daher Barbara Keck. Die erworbene Wohnung ist zunächst eine ganz normale Eigentumswohnung - der Käufer wird also einer von mehreren Eigentümern in einem Seniorenzentrum. Das Betreuungsangebot kann je nach Bedarf und gesundheitlichem Zustand der Mieter auf Wunsch in Anspruch genommen werden. Der Vorteil dabei ist: Die Mieter leben zunächst in gewohnter Selbstständigkeit. Erst wenn es nötig wird, kann Hilfe hinzugezogen werden.

Nach Angaben der BAGSO werden solche Seniorenwohnanlagen mit betreutem Wohnangebot in den vergangenen Jahren immer häufiger gebaut - mit unterschiedlichen Bezeichnungen. Mal tragen die Anlagen den Zusatz «Betreutes Wohnen», manchmal «Service Wohnen». Keck warnt bei dieser Wohnform vor zu schnellen Entscheidungen: Der Begriff «Betreutes Wohnen» sei staatlich nicht geschützt. Es gebe keine Qualitätsstandards wie zum Beispiel Barrierefreiheit. Sie empfiehlt daher, besonders stark auf das Betreuungskonzept der jeweiligen Betreibergesellschaft zu achten und dieses genau auf seine Erfolgsaussicht zu prüfen.

«Ein Indiz kann dabei sein, dass viele der aktuellen Bewohner das Betreuungsangebot nutzen», sagt Keck. Wichtig sei auch zu schauen, bis zu welcher Pflegestufe das Betreuungsangebot reicht. «Sofern nur Pflegestufe zwei inbegriffen ist, müssen die Bewohner, die Pflegestufe drei benötigen, noch ein weiteres Mal in ein Pflegeheim umziehen.» Gerade für ältere Menschen, die Ruhe suchen, ist das eine wenig attraktive Perspektive - und in der Folge könnte dann auch die Vermietung schwierig werden.

Auf diesen Punkt hat Walter Wieden aus Geeste im Emsland geachtet. Er suchte von Anfang an ein Objekt, das auch eine Betreuung der intensivsten Pflegeform bietet. Der 69-Jährige hat sowohl in Pflege-Appartements als auch in Betreutes Wohnen investiert. Früher habe er für seine Frau und sich in Aktien angelegt. «Für diesen Sport bin ich jetzt zu alt. Deshalb habe ich umgeschichtet.» Die Vermietung regelt eine Betreibergesellschaft für ihn.

Mit der Vermietung steht und fällt vieles - auch die Rechte der Eigennutzung. Deshalb hat Walter Wieden vor dem Kauf geprüft, ob er bei Bedarf selbst einen Platz in der Wohneinrichtung bekommt. Und in seinem Fall gewährt die Betreibergesellschaft seines Pflege-Appartements dem Eigentümer eine vorrangige Nutzung. Einen Anspruch auf die eigene Wohnung hat er zwar nicht - wohl aber auf den Einzug in eine andere Wohnung des Hauses.

«Das schützt den derzeitigen Mieter und garantiert dem Eigentümer des Appartements zeitnah einen eigenen Platz», erklärt Edwina Holtermann vom Bauträger Pro Urban in Meppen (Niedersachsen). Das Unternehmen hat sich auf den Bau von Seniorenimmobilien spezialisiert. Das bevorzugte Nutzungsrecht können Eigentümer auch auf Familienangehörige ersten Grades übertragen.

In der Frage, welche der beiden Immobilienformen das größere Potenzial für die Zukunft hat, sind sich die Experten einig: «Durch den erhöhten Pflegebedarf und die wachsende Zahl von Demenzerkrankungen liegt die Zukunft in Pflege-Appartements», sagt Holtermann. Auch Herbert Seubert, selbstständiger Fachmakler für Seniorenimmobilien aus Würzburg, bewertet das Teileigentum einer stationären Pflegeeinrichtung als attraktiver: «Hier haben die Käufer durch die langen Mietverträge, die das Pflegesatzabkommen ermöglicht, mehr Sicherheit und weniger Arbeit.»

Denn beim Betreuten Wohnen würden die Wohnanlagen nur zu fünf Prozent von den Betreibergesellschaften angemietet - die Käufer müssen sich zu 95 Prozent selbst um die Vermietung ihrer Immobilie kümmern. Pflege-Appartements erzielten daher meist auch höhere Renditen. «Wo kein Mietvertrag gesichert ist, kann die Wohnung auch schnell mal eine Zeit leer stehen», sagt Seubert. Und dann wirft sie möglicherweise eine Zeitlang gar keine Rendite ab.

Erst informieren - dann investieren

Erste Anlaufstellen für Interessenten sind die Kommunen. Bei den Städten gibt es Aufstellungen von entsprechenden Wohnanlagen oder Bauvorhaben in der Region. Um Laien bei Finanzierung und Kauf zu unterstützen, hat der Senioren-Interessenverband BAGSO eine Checkliste erstellt. Sie steht auf der Internetseite zum kostenlosen Download bereit: www.bagso.de.