Vom Umgang mit Denkmalschutz

Fachwerkhäuser haben besonderen Charme. Sie sind von außen hübsch anzusehen, und die Balken und schiefen Wände wirken gemütlich. Noch reizvoller sind Schlossgebäude. Auch sie werden immer wieder zum Kauf angeboten. Wer sich für solche Gebäude interessiert, sollte frühzeitig klären, ob sie unter Denkmalschutz stehen. In diesem Fall locken steuerliche Vergünstigungen und Zuschüsse, dafür müssen bauliche Veränderungen genehmigt werden.

Interessieren sich Käufer zum Beispiel für eine denkmalgeschützte Fachwerkscheune, sollten sie vorab klären, ob sie diese umgestalten dürfen. Bei einer Scheune ist das oft schwierig. Denn Ziel des Denkmalschutzes ist es, das Gebäude möglichst originalgetreu zu erhalten. Der Denkmalschutz fällt in die Zuständigkeit der Bundesländer, und so verfügt jedes Land über eigene Gesetze. Sie alle verlangen in der einen oder anderen Art vom Eigentümer, das Denkmal zu erhalten, zu pflegen, instand zu setzen und vor Gefahren zu schützen.

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, kann in den meisten Bundesländern in sogenannten Denkmallisten eingesehen werden. Genaue Informationen geben die Unteren Denkmalschutzbehörden bei der kommunalen Verwaltung. Sowohl einzelne Elemente als auch ein ganzes Gebäudeensemble können geschützt sein.

Die Vorgaben für die einzelnen Objekte sind uneinheitlich. Was ein Eigentümer an einem denkmalgeschützten Haus verändern darf, müssen Fachleute vor Ort entscheiden. Nach dem Gesetz ist jede Veränderung eines Denkmals genehmigungspflichtig. In der Praxis ist dies jedoch vor allem bei Änderungen im Inneren nicht umsetzbar. Wie viel Freiheit der Eigentümer hat, hängt vom Wert und dem Alter des Gebäudes ab.

Gelten die Innenräume als erhaltenswert, kann schon ein neuer Anstrich genehmigungspflichtig sein. «Bei einem Rokoko-Schlösschen reden wir bei der Tapete mit», sagt Christoph Mohr, Hauptkonservator beim Landesamt für Denkmalpflege Hessen in Wiesbaden. «Handelt es sich um ein einfaches Fachwerkhaus, mischen wir uns nicht beim Wandbelag ein.» Grundlegende Veränderungen, etwa der Ausbau des Daches, seien jedoch grundsätzlich genehmigungspflichtig. Denn dadurch werde der Charakter des Gebäudes verändert.

Planen Hauseigentümer größere Umbauten, sollten sie sich mit ihren Ideen an die Denkmalschutzbehörde wenden. Sprechen Sie möglichst früh mit der Behörde, damit keine Planungsfehler entstehen. In der Regel begutachteten die Denkmalpfleger das Haus und prüften vor Ort, welche Umbaumöglichkeiten bestehen. Auf Wunsch können sie spezialisierte Fachleute nennen.

Existieren detaillierte Baupläne, müssen diese der Behörde zur Genehmigung vorgelegt werden. Wie lange das Verfahren dauert, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Sachsen etwa müssen die Behörden innerhalb eines Monats entscheiden.

Alle Umbauten, die zur sinnvollen Nutzung und Erhaltung des Denkmals notwendig sind, können von der Steuer abgesetzt werden. Darunter fallen beispielsweise die Kosten für neue Installationen im Bad. Nach dem Einkommensteuergesetz kann der Eigentümer acht Jahre lang jeweils bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren bis zu sieben Prozent der Kosten von großen Investitionen steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Umbauten mit der Denkmalbehörde abgesprochen wurden.

Die Denkmalschutzgesetze sehen auch direkte Förderungen vor, auf die aber kein Rechtsanspruch besteht. Die Höhe der Zuschüsse richtet sich nach den freigegebenen Geldern, sagt Feucht. Schrumpft der Etat, verringert sich die Chance, Unterstützung zu bekommen.

Gefördert wird der denkmalpflegerische Mehraufwand. Bauherrn haben Anrecht auf Förderung, wenn die Kosten für die Sanierung des Denkmals die Kosten für vergleichbare Arbeiten an einem Neubau übersteigen. Zwischen Antragstellung und der Förderzusage kann viel Zeit vergehen. Wir raten, den Antrag ein Jahr vor Baubeginn zu stellen, sagt Mohr. Im Normalfall dürfen die Eigentümer bis zur Entscheidung nicht mit dem Bau beginnen. Droht jedoch das Dach einzustürzen oder sprechen andere wichtige Gründe für einen vorzeitigen Baubeginn, gelten Ausnahmen.