Hauskauf per Zwangsversteigerung
Zwangsversteigerungen bieten die Gelegenheit, sehr günstig an ein Haus oder eine Wohnung zu kommen. Dafür müssen sich Interessenten aber über das Objekt und das Prozedere informieren - und sich ein finanzielles Limit setzen. Sonst droht man während der Versteigerung in einen Rausch zu verfallen und viel zu viel zu bieten.
Zum Zeitpunkt der Terminveröffentlichung müssen beim Amtsgericht alle das Objekt betreffenden Unterlagen vorliegen, darunter die Anschrift der Immobilie, ein Grundbuchauszug und Angaben zum Gläubiger. Diese Akten können vom Bietinteressenten kostenlos eingesehen werden. Sie enthalten Mitteilungen des Grundbuchamtes, Anmeldungen von Forderungen, ein Wertgutachten, Hinweise auf Sanierungs- und Baulasten und weitere Schriftstücke, die dem Gericht eingereicht wurden. Der Grundbucheintrag etwa enthält Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte und Wohnrechte, die möglicherweise mitversteigert werden. Diese Einträge und deren rechtliche Bedeutung ließen sich allerdings nicht immer ohne juristische Vorkenntnisse gleich verstehen.
Besonders aussagekräftig ist das Verkehrswertgutachten, das ein Sachverständiger im Auftrag des Gerichtes erstellt hat. Dabei fließen die Lage des Grundstückes, der bauliche Zustand des Gebäudes, die Vermietungssituation, der Anschluss an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze, laufende Kosten und eventuelle Sondernutzungsrechte in die Schätzung ein. Mit einem Preisschild im Warenhaus ist der nicht zu vergleichen, schließlich unterscheiden sich Gutachten verschiedener Sachverständiger oft erheblich.
Dank der vorliegenden Daten kann ein Bietinteressent versuchen, weitere Informationen zu sammeln, etwa sich selbst um einen Besichtigungstermin bemühen, beim Bauamt ausstehende Erschließungskosten erfragen, das Baulastenverzeichnis einsehen, mit Nachbarn in einem baugleichen Haus oder mit einem Verwalter sprechen. Auch ein Termin bei dem oder den Gläubigern ist sinnvoll. Zum einen ist ein freihändiger Verkauf denkbar, möglicherweise im Schulterschluss mit dem Schuldner. Außerdem ist es im Bietverfahren hilfreich, die finanzielle Ziellinie des Gläubigers zu kennen.
Die Experten raten, sich vor der Versteigerung mit dem Zwangsverwalter oder dem Gläubiger - das sind in der Regel Banken - in Verbindung zu setzen. Die haben oft zusätzliche Informationen. Vor allem aber können Interessenten mit ihnen einen außergerichtlichen Deal vereinbaren. Manchmal liegt es im Interesse aller Beteiligten, dass es gar nicht zur Versteigerung kommt, sondern man sich gleich auf einen Preis einigt. Oft kann man zudem für den eigenen Kredit gute Konditionen aushandeln.
Gläubiger und Zwangsverwalter sind auch gute Ansprechpartner für Besichtigungen der Immobilie. Eigentümer und Bewohner sind zu einer Besichtigung des Grundstückes oder des Gebäudes nicht verpflichtet. Dennoch sollte man die Katze nicht im Sack zu kaufen. Denn nachträgliche Reklamationen und Preisnachlässe sind nach der Versteigerung ausgeschlossen. Daher empfiehlt es sich auch, sich Informationen über die Bauplanung des Wohngebietes und über die Möglichkeit beabsichtigter Umbauten einzuholen.
Außerdem sollten Interessenten nie beim ersten Mal mitbieten. Es ist empfehlenswert, bei zwei drei Terminen nur als Zuschauer dabei zu sein. Da kann man sich mit den Abläufen und der Atmosphäre vertraut machen. Oft werden Immobilien auch gar nicht beim ersten Termin versteigert - entweder wegen mangelnder Gebote oder weil die Gebote zu gering sind. Denn der Rechtspfleger muss den Zuschlag versagen, wenn das höchste Gebot nicht mindestens 50 Prozent des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes beträgt.
Liegt das Gebot unter 70 Prozent der Verkehrswertes, können die Gläubiger verlangen, den Zuschlag zu verweigern. Viele Immobilien gehen allerdings für etwa 50 Prozent des Verkehrswertes weg.
Der Verkehrswert ist der Ausgangspunkt des ersten Versteigerungstermins. Hier muss mindestens die Hälfte des Verkehrswertes erzielt werden. Bei etwa jedem dritten Termin ist das nicht der Fall. Dann wird ein neuer Termin anberaumt, in dem die 50-Prozent-Grenze nicht mehr gilt. Besonders im dritten Termin ist in der Regel alles offen. Dann kann eine Immobilie auch mal für 30 oder 40 Prozent des Wertes unter den Hammer kommen.
Die weiteren Kosten halten sich dann ebenfalls im Rahmen: Der Erwerber zahlt nur die Grunderwerbsteuer und die anfallenden Gerichtskosten für die Umschreibung der Immobilie. Makler- oder Notarkosten entstehen nicht. Schwierig wird es allerdings, wenn die Besitzer noch im Haus wohnen. Schlimmstenfalls muss man dann einen Gerichtsbeschluss zur Räumung erwirken. Das jedoch kann eine fünfstellige Summe kosten - und ist immer eine menschliche Tragödie.
Ablauf des Termins: Bieter muss Sicherheitsleistung erbringen
Eine Zwangsversteigerung von Immobilien wird von einem Rechtspfleger geleitet. Nach dem Bekanntmachungsteil eröffnet er die sogenannte Bietstunde. Sie dauert 30 Minuten. Bieten können Privatpersonen oder deren Vertreter mit einer notariell beglaubigten Vollmacht, Makler, Kreditinstitute oder auch Unternehmen. Jeder Bieter muss sich bei der Gebotsabgabe ausweisen und einen Scheck oder eine Bankbürgschaft in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegen. Am Ende der Bietstunde wird der Meistbietende benannt. Der Gläubiger muss dem Zuschlag zustimmen. Wer den Zuschlag erhält, ist sofort Eigentümer der Immobilie und übernimmt alle Rechte und Pflichten, die mit ihr zusammen hängen. Bei einem Verteilungstermin etwa sechs Wochen später ist die restliche Kaufsumme fällig.
Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, sollte sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. «Wer erst nach dem Zuschlag einen Geldgeber sucht, handelt leichtfertig», warnt das sächsische Justizministerium in Dresden. Jeder Bieter sollte auch darauf vorbereitet sein, eine Sicherheitsleistung erbringen zu müssen. «Diese Sicherheitsleistung beträgt meistens zehn Prozent des Verkehrswertes und sollte Bargeld oder ein von der Hausbank oder der jeweiligen Landeszentralbank ausgestellter Scheck sein», erklärt die Rechtspflegerin Anett Scheibe, die am Amtsgericht Dresden Zwangsversteigerungen organisiert. Außerdem müssen sich Bietende mit einem gültigen Pass oder Personalausweis ausweisen können.